Mùa hè năm ngoái (2022), hai vợ chồng Joan và Mark Robertson cuối cùng cũng hiện thực hóa được mục tiêu cuộc đời mình là mua căn nhà thứ hai ở khu vực vành đai Mặt Trời (Sun Belt), nhằm chạy trốn mùa đông khắc nghiệt của Minnesota. 

Nghe lời một người con trai vốn yêu thích các công viên giải trí, họ chuyển tới sống tại Kissimmee, Florida, phía nam Orlando, và mua một căn nhà mặt phố ba phòng ngủ giá 295 ngàn đô la Mỹ giữa một cộng đồng biệt lập theo phong cách nghỉ dưỡng. Để có thể chi trả khoản vay trả góp mua nhà, họ dự định cho thuê ngắn hạn một phần căn nhà mới.

Đôi vợ chồng nâng cấp tường màu xám xanh và tủ bếp lót gỗ sồi được làm từ những năm 2000, sơn lại màu trắng và màu lam, thuê một công ty quản lý bất động sản xử lý công việc hậu cần hằng ngày, và ký hợp đồng với bên nhiếp ảnh để đảm bảo mẩu quảng cáo của họ sẽ được nổi bật giữa một rừng các lựa chọn trên Airbnb, Booking.com, và Vrbo. Vào tháng 10.2022, họ chính thức rao cho thuê ngôi nhà, với hy vọng thu hút được dân đi trú đông hoặc những du khách mê công viên Disney World, cách đó chỉ 10 phút lái xe.

Sau 10 tháng, mọi chuyện lại không được như họ kỳ vọng. “Chúng tôi không có nổi một khách suốt tháng 8,” Robertson nói. “Mùa hè năm nay thì đặc biệt ế khách.”

Không chỉ mình Robertson làm ăn ế ẩm. Thành lập năm 2008 nhằm giúp du khách tìm được nơi trú ngụ riêng biệt và giá phải chăng trên toàn thế giới, Airbnb đã thành công vang dội, không chỉ làm đảo lộn ngành kinh doanh khách sạn, mà còn tạo ra cả một nhóm khách hàng mua nhà mới: Những người chuyên mua nhà để đầu tư cho thuê ngắn hạn. Có người mua một lúc nhiều căn, cải tạo lại những căn nhà vốn từng xập xệ trở nên bắt mắt hơn và cho thuê quanh năm, có người thì mua nhiều nhà hơn so với năng lực tài chính rồi cho thuê lại chính tầng dưới hay cho thuê một phòng trong chính nhà mình để sống qua ngày.

Nhưng gần đây, các chủ nhà như vậy thấy họ đang đi vào ngõ cụt: Nhà cho thuê ngắn hạn ở Orlando và các khu ngoại ô xung quanh có doanh thu dựa trên số phòng đã giảm 6,4% trong nửa đầu năm 2023, theo dữ liệu tổng hợp của chuyên gia kinh tế Bram Gallagher thuộc hãng phân tích AirDNA. Còn tại khu vực gần công viên quốc gia Joshua Tree (California), và những thành phố như Gatlinburg và Pigeon Forge ở dãy núi Great Smoky, Tennessee (nơi có công viên giải trí Dollywood), doanh thu giảm lần lượt 17% và 8,7%.

Trên mạng, thiên hạ đang gọi đây là biến cố “Airbn Bùm.” Những quan ngại về biến cố này bắt đầu lan rộng vào mùa thu năm ngoái trên Internet và trong các nhóm chat của giới chủ nhà. Một bài đăng trên mạng xã hội đã lan truyền rất nhanh: “Chuyện gì đang xảy ra với Airbnb vậy? Không hề có khách luôn.” Rồi có một kênh Reddit nơi chủ nhà ca thán và chia sẻ những câu chuyện mới với tựa đề đại khái: “Phải chăng vòng xoáy chết chóc Airbnb đã tới?”

Nói vậy hơi quá lời. Với tư cách một cong ty, Airbnb vẫn đang hưởng lợi lớn từ sở thích du lịch ngày càng đại trà, và nhiều người vẫn tìm kiếm thuê phòng lưu trú trên khắp thế giới. Công ty vừa đạt mức 115 triệu đêm lưu trú, tour và sự kiện được đăng ký trong quý 2.2023, tăng 11% so với một năm trước.  Giá cổ phiếu Airbnb cũng đã tăng 60% năm nay, với báo cáo doanh thu mới công bố cho thấy quý 2.2023 là quý kinh doanh đạt lợi nhuận cao nhất lịch sử công ty. Nhưng lợi nhuận cho Airbnb với tư cách công ty không nói lên được hết toàn bộ câu chuyện. Thị trường đang trải qua cơn sang chấn trong đó “kẻ thắng” được tưởng thưởng. “Kẻ thắng” những ai tìm được đúng địa điểm, cơ sở vật chất, giá cả, và “người thua” đang bị trừng phạt.

Đại dịch Covid-19 đã gây ra nhiều xáo trộn. Ban đầu, khi nhiều người tìm nơi lánh nạn tránh xa phố thị đông đúc và mơ mộng có một căn nhà kiêm văn phòng làm việc tại gia có sân vườn, nhu cầu thuê nhà đã tăng mạnh trên Airbnb và Vrbo (thuộc tập đoàn Expedia). Một số người may mắn sở hữu căn nhà thứ hai cũng chuyển về những nơi như vậy để sống, càng khiến “cầu nhiều hơn cung.” Giá những căn nhà như vậy vì thế cũng tăng chóng mặt. Trong cùng một thời điểm, nhiều người khác mua nhà mới để có thêm không gian sống và hít thở khi mà lãi cho vay trả góp còn thấp, và thị trường bất động sản vào thời điểm đó còn cho thấy tiềm năng tăng giá mạnh.

Khi các biện pháp phòng dịch ngặt nghèo được dỡ bỏ, và ai nấy quay lại đời sống quen thuộc ở các thành phố, họ cho thuê những căn nhà đã mua, làm gia tăng nguồn cung.Đến cuối năm 2022, Airbnb có 6,6 triệu địa chỉ được rao cho thuê trên toàn cầu, gồm Trung Quốc, nhiều hơn 900 ngàn địa chỉ so với đầu năm đó. Đến cuối quý II.2023, con số này đã là 7 triệu. Làn sóng bất động sản được rao cho thuê ồ ạt khiến thu nhập của chủ nhà giảm 13% tại 32 trong 50 thị trường cho thuê nhà ngắn hạn lớn nhất nước Mỹ trong nửa đầu năm 2023, theo AirDNA. Tuy nhiên, Airbnb cũng tiết lộ một chủ nhà hiện có doanh thu trung bình nhiều hơn 14 ngàn đô la Mỹ trong năm 2022 so với năm 2019, mức tăng gần 88%. Nhiều chủ nhà nói họ đã giảm giá để cạnh tranh hơn. Trong kết quả tài chính quý 2.2023, Airbnb cho biết giá thuê theo ngày bình quân đã tăng 42% so với năm 2019, lên thành 166 đô la Mỹ, nhưng mức giá cho thuê ở Bắc Mỹ lại giảm 1% so với một năm về trước.

Robertson đã đọc được những bài đăng trên mạng xã hội về đợt suy giảm này, và được nhân viên môi giới cùng nhiều người khác cảnh báo về thị trường tăng trưởng chậm, nhưng cô cho biết mọi chuyện vẫn tệ hơn cô tưởng. “Lúc đầu nghe như thể phòng lúc nào cũng có khách thuê, và mình có thể kiếm từ 5 đến 10 ngàn đô la Mỹ một tháng,” cô nói. Nhưng doanh thu tốt nhất của cô trong một tháng chỉ là 3.500 đô la Mỹ, và có tháng chỉ được 1.000 đô la Mỹ. “Không nhiều như chúng tôi tưởng.”

Vấn đề không phải là người ta không đi du lịch, cứ mở Instagram lên là thấy: Dường như một nửa người dùng mạng xã hội này đang đi chơi ở Ý. Nhưng cách thức và địa điểm du lịch ảnh hưởng lớn lên các chủ nhà Airbnb ở Mỹ. Người Mỹ hiện đang ưu tiên đi du lịch tới châu Âu và châu Á trong mùa hè này, do năm ngoái nhiều khu vực tại hai châu lục này vẫn còn đóng cửa với du khách quốc tế, và đồng đô la Mỹ tăng giá cũng khiến khách nước ngoài ngại đến Mỹ. Điều kiện thời tiết khó khăn như nắng nóng khắp miền Tây Nam và lũ lụt ở vùng Đông Bắc Mỹ cũng góp phần khiến du khách e ngại.

Các khách sạn vốn đã vắng khách trong đại dịch (vì thang máy và các khu vực dùng chung dễ khiến người ta nhiễm virus) đã đông đúc trở lại, và lý do không chỉ vì ở khách sạn thì người ta không phải tự mình đổ rác. Sự thay đổi về chính sách làm việc cũng khiến nhiều người quay trở lại văn phòng, khiến họ khó có lại sự linh động đi chơi cả tuần hay cả tháng như trước.

Việc kiếm tiền từ thuê phòng/nhà ngắn hạn cũng không còn đơn giản là quăng chìa khóa vào hòm thư và thay ga giường sạch mỗi ngày nữa. Khi Airbnb trở nên quá phổ biến, kỳ vọng chất lượng dịch vụ của du khách cũng cao tương ứng. Nhu cầu thuê tăng mạnh dẫn tới tỉ lệ quay vòng khách cao, và nhiều chủ nhà đã phải dựa vào các công ty quản lý phòng để xử lý vấn đề dọn dẹp, bảo trì, bảo dưỡng, do đó làm tăng thêm chi phí. Do có quá nhiều lựa chọn, khách hàng cũng khó tính hơn. Giờ đây người ta đòi hỏi phải có thiết bị bếp cao cấp và căn hộ được hoàn thiện hiện đại. Và những tiện ích phụ thêm như sân bóng pickleball (môn thể thao kết hợp giữa quần vợt, cầu lông, và bóng bàn) hay tiện nghi cho thú cưng mới có thể tạo ra lợi thế cạnh tranh cho chủ nhà.

“Khách du lịch giờ mở rộng ra nhiều đối tượng hơn,” Jeff Iloulian, người đón đầu được làn sóng bùng nổ Airbnb đầu tiên, nhận xét. Anh đã cho thuê trên Airbnb ở Los Angeles từ năm 2014 bằng cách thuê lại bất động sản của một người khác trong khi vẫn làm luật sư toàn thời gian. Theo lời Jeff, ban đầu khách hàng của anh là “người trẻ làm công nghệ, sẵn sàng nằm nhờ ghế sofa của ai đó. Nhưng giờ khách là cả các gia đình, và đại gia đình nhiều thế hệ đang muốn tìm nơi ở thay cho khách sạn.”

Iloulian có lúc rao đến 150 căn nhà cho thuê trên Airbnb mà anh cùng quản lý với một nhóm 15 người khác, nhưng đến hiện tại, anh đã chuyển đổi hầu hết danh mục đầu tư của mình sang HostGPO - doanh nghiệp giúp chủ nhà thương lượng mua đồ nội thất và gia dụng với giá phải chăng. Theo anh, “yêu cầu cơ bản nhất, ở mức độ đủ để vận hành đã gia tăng” tương ứng với kỳ vọng của khách lưu trú. “Một số chủ nhà tại một số thị trường nhất định chưa quen cung cấp tiện ích” như dầu gội và xà phòng, nhưng hầu hết khách thuê hiện đều xem đó là những thứ mặc định. “Ngày nay nếu chỉ trang bị đồ nội thất sơ sài và mỗi cái giường nệm thì khỏi làm ăn gì.” 

Airbnb đã vất vả trong việc cân bằng nhu cầu của chủ nhà và khách thuê. CEO Brian Chesky gọi hơn 4 triệu chủ nhà của mình là “cốt lõi” trong hoạt động kinh doanh của họ, nhưng nhiều người không nghĩ vậy. Khi đại dịch mới bắt đầu, đã xảy ra một vụ tranh cãi lớn khi công ty tuyên bố chính sách hoàn tiền trên toàn cầu, trong đó cho phép khách nào đã đặt phòng nhưng không thể đến ở vì đại dịch được hoàn trọn tiền, đồng nghĩa nhiều chủ nhà đột ngột trắng tay. (Airbnb, trụ sở tại San Francisco, chỉ mới ngưng chính sách này vào cuối tháng 5.2022). Chưa hết, đến tháng 8.2022, chủ nhà lại than thở khi Airbnb thay đổi chính sách hoàn tiền, cho phép khách có thêm thời gian khiếu nại và đòi tiền, rồi sau đó phải thay đổi lại để không làm mích lòng giới chủ nhà. 

Kể từ đó, Airbnb đã nỗ lực hỗ trợ giới chủ nhà hơn, bao gồm việc tăng gấp đôi số trợ lý hỗ trợ chủ nhà và lập ra chức vụ mới (giám đốc phụ trách chủ nhà toàn cầu). Công ty cũng đưa ra nhiều quy định bảo vệ chủ nhà (và nhà của họ), bao gồm bảo hiểm trách nhiệm, bảo vệ nhà khỏi hư hại, và tạo cơ chế bồi thường thiệt hại nhanh hơn. “Chúng tôi luôn tìm ra những cách mới để hỗ trợ cộng đồng chủ nhà, để họ có thể thu hút nhiều khách thuê hơn,” một phát ngôn viên của Airbnb nói. “Airbnb vẫn là một công ty tạo ra thu nhập tốt cho cộng đồng chủ nhà, khi chúng tôi tiếp tục sáng tạo cùng họ.”

Từ năm 2015, Airbnb đã đầu tư phát triển công cụ thuật toán định giá cho chủ nhà, nhằm giúp họ giữ được giá thuê cạnh tranh so với khách sạn và các hình thức cho thuê nhà ngắn hạn khác. Công cụ Smart Pricing (định giá thông minh) của họ định giá dựa trên nhu cầu địa phương. Chủ nhà vẫn có thể tự mình định giá cho thuê, nhưng một số người cho biết họ thấy khó thiết lập mức giá thực sự cạnh tranh, và họ thấy Smart Pricing là công cụ khó dùng. Nhiều chủ nhà đang sử dụng các công cụ khác, và cho biết mức giá của Airbnb quá thấp và không tính đến đầy đủ dữ liệu.

Amber Telfer, người đã làm chủ nhà Airbnb được sáu năm, chê công cụ Smart Pricing “không biết gì về các thị trường có đặc điểm riêng.” Chẳng hạn, cô lấy ví dụ bất động sản cô đang cho thuê tại Palm Springs, California bị công cụ này định giá quá thấp trong khi cô đang muốn tối đa hóa lợi nhuận khi nhiều du khách đang đổ tới đây để dự các lễ hội âm nhạc như Stagecoach và Coachella. “Tôi phải định giá theo công cụ này để tránh bị hủy, thành ra tôi không sử dụng công cụ đó luôn,” cô nói. Cô và một số chủ nhà thích các lựa chọn của bên thứ ba hơn, chẳng hạn những công cụ như Beyond Pricing hay PriceLabs, vốn sử dụng dữ liệu đầu vào khác với thuật toán của Airbnb.

Airbnb gần đây đã thiết kế lại hệ thống của họ, giúp chủ nhà dễ bổ sung các khoản giảm giá và khuyến mãi hơn, và bổ sung một tính năng mới: “Similar Listings” (Hiển thị các căn rao tương tự) nhằm giúp họ xác định mức giá cạnh tranh. Từ khi có thay đổi đó, Airbnb nói chủ nhà bắt đầu hạ giá xuống, điều mà công ty tin là giúp khách dễ thuê hơn, và rốt cuộc sẽ mang lại nhiều thu nhập hơn cho chủ nhà, dù cho tiền thu được từ mỗi khách giảm xuống.

Tất nhiên, khó khăn của chủ nhà ở những địa phương khác nhau trên đất Mỹ là không giống nhau. Bất động sản luôn là ngành phụ thuộc vào địa điểm và quy luật cung-cầu. Một số địa điểm đã có quy định hạn chế nguồn cung, tạo ra tình thế “mèo vờn chuột” ở những nơi như San Francisco (chủ nhà bị giới hạn số nhà cho thuê), và Dallas (vài khu dân cư bị cấm không được cho thuê nhà ngắn hạn).

Tại Phoenix, nơi hầu như không có bất cứ hạn chế gì, bất động sản cho thuê mọc lên nhiều như nấm, tạo ra tình trạng mất cân đối chưa từng thấy. Thành phố thuộc bang Arizona này từng tổ chức hai sự kiện thể thao lớn vào tháng 2.2023: Trận chung kết bóng bầu dục Super Bowl và giải golf PGA Tour thuồng niên. Và thành phố này đã trở thành hình mẫu điển hình cho tình trạng dư thừa nguồn cung.

Tỉ lệ lấp kín phòng bình quân mỗi tháng trong nửa đầu năm 2023 đã giảm còn 62%, so với 68% của năm 2021 theo dữ liệu của AirDNA do Bloomberg News tổng hợp. Điều này khiến Telfer từ bỏ kế hoạch cải tạo bất động sản để cho thuê trên Airbnb. Thay vào đó, cô rao bán căn nhà - trong một khu căn hộ ở trung tâm thành phố Scottsdale - vì nhận ra “khó mà cho thuê được.” Tháng 7.2023, người môi giới Nick El-Tawil đã rao bán bốn căn đang cho thuê ngắn hạn. Anh nói sẽ sớm rao thêm ít nhất ba căn nữa, gồm căn của Telfer trong hè này. 

“Tôi bắt đầu nghĩ phải bán nó đi vì giá bất động sản bắt đầu hạ,” Telfer nói (cô từng làm trong ngành marketing online, rồi chuyển sang đầu tư bất động sản toàn thời gian). “Và do hàng tồn ở khu tôi đang ít, nên ít nhất tôi có thể lấy lại những gì đã chi ra và hiện vẫn chưa thua lỗ.”

Doanh thu cho mỗi căn trống đang cho thuê ở những thành phố như Austin và Miami đã giảm, nhưng tại những nơi như Boston và Oahu, Hawaii, doanh thu lại tăng hơn 10% trong năm nay, theo dữ liệu của AirDNA. Nhìn chung, chủ nhà sẽ phải nỗ lực hơn: Chris Kelley đã chuyển đến Phoenix từ Maryland vào năm ngoái để “nhảy lên chuyến tàu Airbnb,” khi khu vực này nổi danh là có lợi nhuận tốt đối với thị trường nhà cho thuê ngắn hạn. Anh hiện sở hữu hai bất động sản, và đang quản lý hai căn khác. Anh đang cố để khiến căn anh rao nổi bật giữa một chục căn tương tự trong bán kính gần 2 km và hàng trăm căn như thế khắp Phoenix. Thế là anh bèn lắp thêm bếp nướng ngoài trời, trang trí thêm tranh tường để khách có thể chụp ảnh “check in” đăng lên mạng xã hội (mới chỉ vài năm trước, việc phải có “khoảnh khắc Instagram” như tiêu chuẩn dịch vụ trên Airbnb còn là điều khó tin). “Thị trường hiện tại chắc chắn khiến chủ nhà phải nỗ lực hơn vì khách,” để họ đặt phòng rồi đánh giá tốt về nơi ở, Kelly nói.

Và nỗ lực của anh có vẻ đã thành công. Kelley đã trở thành “chủ nhà siêu hạng” (superhost), danh hiệu trên Airbnb dành cho những chủ nhà được đánh giá cao. Những căn anh rao cho thuê cùng người bạn đời nhận được rất nhiều lời khen tặng của khách. Người ta có vẻ rất thích căn bếp ngoài trời, và cho biết họ cảm nhận “bầu không khí nghệ thuật” với tranh tường vẽ xương rồng và cảnh hoàng hôn.

Với Robertson, chủ căn nhà ở Florida gần công viên Disney World, hiện sẵn sàng bám trụ thêm một thời gian nữa. Công ty quản lý của cô đã rao lại căn nhà đấy, nên hiện nó đang được gắn huy hiệu “Mới” trong danh sách, và cô đã dành vài ngày đầu tháng 8 năm nay để chồng và con trai bay xuống đó “sửa sang lại một chút.” Họ sẽ lắp thêm tấm chắn dầu mỡ bằng kính cho nhà bếp, và thuê người chụp ảnh chuyên nghiệp căn nhà trống, rồi quảng cáo thêm trên mạng xã hội. 

Cô rầu rĩ thừa nhận rằng đây chưa từng là những gì cô nghĩ mình phải làm để thu hút những vị khách ghé chơi Disney World. “Tôi vừa làm vừa học,” cô nói.