Thị trường bất động sản Việt Nam đang bước vào giai đoạn điều chỉnh với hai lực tác động đáng chú ý: Đề xuất sửa đổi chính sách thuế thu nhập cá nhân trong giao dịch bất động sản và kế hoạch sáp nhập các đơn vị hành chính, rút gọn xuống còn 34 tỉnh, thành phố từ ngày 1.7.2025. Cả hai xu hướng này được kỳ vọng tạo ra những chuyển động lớn về cấu trúc thị trường, dòng vốn và hoạt động mua bán và sáp nhập (M&A).

Kỳ vọng gì từ đề xuất thay đổi thuế?

Đề xuất của Bộ Tài chính về việc tính thuế thu nhập cá nhân dựa trên phần lãi ròng thay vì 2% giá trị chuyển nhượng như hiện nay đang thu hút nhiều ý kiến trái chiều. Bà Giang Huỳnh, Giám đốc Dịch vụ Nghiên cứu & S22M, Savills TP.HCM, trong một phát biểu gần đây nhận định rằng đề xuất này hướng tới ba mục tiêu: Tăng thu ngân sách, đảm bảo công bằng thuế và điều tiết thị trường theo hướng minh bạch, bền vững hơn.

Tuy nhiên, theo bà Giang Huỳnh, việc triển khai chính sách này hiện vẫn gặp nhiều vướng mắc về cơ sở dữ liệu. “Để xác định chính xác lãi ròng, cần có hệ thống dữ liệu đầy đủ và minh bạch về giá mua, giá bán, chi phí đầu tư… vốn chưa được thiết lập đầy đủ,” bà nhận định.

Chuyên gia này cảnh báo rằng, nếu triển khai vội vàng, chính sách có thể khiến thị trường giảm thanh khoản, làm chậm quá trình giao dịch và tạo áp lực đẩy giá nhà tăng, do người bán có xu hướng chuyển gánh nặng thuế sang người mua.

Do đó, bà Giang Huỳnh đề xuất cần lộ trình thực thi rõ ràng, bao gồm thí điểm tại các khu vực có dữ liệu tốt, trước khi mở rộng toàn quốc. Việc này giúp kiểm nghiệm hiệu quả chính sách và điều chỉnh kịp thời khi phát sinh vấn đề thực tế.

Tác động từ dòng vốn M&A sau sáp nhập hành chính

Trong khi đó, kế hoạch sáp nhập các đơn vị hành chính cấp tỉnh được đánh giá là yếu tố tích cực mở ra không gian phát triển mới, thúc đẩy đầu tư hạ tầng và gia tăng hoạt động M&A bất động sản.

Bà Nguyễn Lê Dung, Trưởng Dịch vụ Tư vấn Đầu tư, Savills Hà Nội, cũng đưa ra nhận định tại sự kiện trên rằng những khu vực nằm ở ranh giới hành chính cũ, có hạ tầng kết nối tốt và quỹ đất dồi dào như An Dương, Thủy Nguyên (Hải Phòng), Chí Linh, Kinh Môn (Hải Dương) đang nổi lên là điểm đến tiềm năng cho các nhà đầu tư phát triển khu đô thị, công nghiệp và logistics.

Các vùng ven Hà Nội, TP.HCM cũng chứng kiến sự gia tăng hoạt động khảo sát, chuyển nhượng và hợp tác đầu tư. Theo khảo sát của Savills, việc tái cấu trúc hành chính đang tạo điều kiện thuận lợi cho dòng vốn trong nước và quốc tế, đặc biệt là các thương vụ M&A có quy mô lớn.

Trong nửa đầu năm 2025, một số thương vụ đáng chú ý gồm Capitaland (Sycamore) mua lại dự án tại Bình Dương từ Becamex IDC trị giá 553 triệu USD, hay liên danh các doanh nghiệp Nhật Bản như Sumitomo Forestry, Kumagai Gumi, NTT Urban Development hợp tác với Kim Oanh Group tại dự án The One World. Ngoài ra, Nishi Nippon Railroad cũng đã mua 25% cổ phần dự án Paragon Đại Phước từ Nam Long.

Đại diện Savills nhận định, hoạt động M&A sẽ tăng tốc từ nay đến cuối năm 2025 nhờ môi trường pháp lý cải thiện, chiến lược ngoại giao kinh tế chủ động và dòng vốn toàn cầu tìm kiếm giá trị dài hạn. Đặc biệt, nhiều nhà đầu tư đang ưu tiên tiêu chí ESG, hướng dòng vốn vào các dự án xanh, nhà ở cho chuyên gia và khu công nghiệp có yếu tố phát triển bền vững.

Thị trường bất động sản Việt Nam đang bước vào giai đoạn chuyển động với các yếu tố cấu trúc sâu sắc. Tuy mở ra nhiều cơ hội, thị trường cũng đối mặt không ít nghi ngại: Chính sách thuế nếu áp dụng gấp gáp có thể làm chậm thanh khoản, trong khi sáp nhập hành chính dễ gây xáo trộn quy hoạch, pháp lý chưa rõ ràng khiến nhà đầu tư thận trọng trước các quyết định dài hạn.