Theo Jones Lang Lasalle (JLL), tổng giá trị giao dịch được công bố trong 11 tháng đạt khoảng 2,4 tỉ đô la Mỹ, song con số này phản ánh một phần thị trường bởi nhiều thương vụ chưa hoàn tất hoặc còn trong giai đoạn đàm phán.

Dòng vốn chọn lọc, tập trung vào dự án pháp lý rõ ràng

Các chính sách mới như Nghị quyết 171 giúp mở rộng phạm vi sử dụng đất cho dự án nhà ở thương mại, hỗ trợ một số chủ đầu tư xử lý vướng mắc pháp lý. Tuy nhiên, thị trường vẫn phân hóa mạnh, khi phần lớn dòng vốn FDI chỉ chảy vào những dự án hoàn thiện hồ sơ đất đai và có mức độ minh bạch cao.

Trong 10 tháng, bất động sản tiếp tục nằm trong nhóm ba lĩnh vực thu hút FDI, với 2,75 tỉ đô la đăng ký và 1,5 tỉ đô la giải ngân. Tỷ lệ giải ngân thấp hơn nhiều so với đăng ký cho thấy nhà đầu tư vẫn thận trọng và ưu tiên tài sản “sạch”, thay vì mở rộng đầu tư đại trà.

Hoạt động M&A tập trung chủ yếu ở phân khúc nhà ở, chiếm hơn 70% giá trị giao dịch công bố. Các mảng thương mại, nghỉ dưỡng và trung tâm dữ liệu có giao dịch nhưng quy mô còn khiêm tốn. Việc chênh lệch lớn giữa giao dịch công bố và giao dịch hoàn tất cũng cho thấy nhu cầu gom đất của doanh nghiệp tăng lên trong khi quỹ đất sạch ngày càng hạn chế.

Doanh nghiệp trong nước chịu áp lực tài chính

Nhiều doanh nghiệp bất động sản nội trải qua giai đoạn mở rộng quá nhanh 2020 – 2022, dẫn đến áp lực thanh khoản và tái cấu trúc mạnh. M&A trở thành lựa chọn buộc phải thực hiện nhằm giảm nợ và thoái vốn khỏi các dự án không còn đủ khả năng phát triển.

Một số tập đoàn lớn tiếp tục tìm kiếm đối tác chiến lược để bổ sung quỹ đất hoặc chuyển nhượng một phần dự án nhằm cải thiện dòng tiền. Dù vậy, hoạt động tái cấu trúc diễn ra trong bối cảnh lãi suất vay duy trì 7 – 9%, mức không quá cao nhưng vẫn là thách thức với những doanh nghiệp đang thiếu thanh khoản.

Nhà đầu tư ngoại thận trọng hơn với tài sản rủi ro

Trong lĩnh vực công nghiệp và logistics, tổng giá trị M&A đạt khoảng 74 triệu đô la, quy mô nhỏ so với kỳ vọng trước đó. Một số tập đoàn nước ngoài chuyển từ thuê đất sang mua lại dự án hoàn chỉnh để giảm rủi ro pháp lý, nhưng chỉ tập trung vào tài sản đáp ứng tiêu chuẩn phát triển bền vững hoặc chuẩn ESG.

Thị trường văn phòng tiếp tục cho thấy sự khác biệt rõ giữa hai đô thị lớn: Thành phố Hồ Chí Minh thiếu nguồn cung mới, trong khi Hà Nội hưởng lợi từ dòng FDI dịch chuyển chuỗi cung ứng. Tuy nhiên, việc tìm kiếm dự án đủ chuẩn để M&A vẫn gặp nhiều khó khăn do minh bạch là yêu cầu bắt buộc của nhà đầu tư quốc tế.

Triển vọng thận trọng cho 2026

JLL cho rằng doanh nghiệp muốn tham gia M&A hiệu quả cần chuẩn bị kỹ hồ sơ pháp lý, định giá rõ ràng và tiêu chuẩn hóa tài chính. Tốc độ xử lý thông tin và độ tin cậy về dữ liệu là yếu tố quan trọng đối với nhà đầu tư nước ngoài.

Thị trường 2026 có thể duy trì mức độ giao dịch tương tự nếu môi trường pháp lý tiếp tục cải thiện. Tuy nhiên, cạnh tranh sẽ gay gắt hơn khi số lượng dự án pháp lý hoàn chỉnh thấp, trong khi yêu cầu về chất lượng và tính minh bạch ngày càng cao. Các chuyên gia cảnh báo M&A không phải tín hiệu cho thấy thị trường phục hồi toàn diện, mà chủ yếu phản ánh quá trình tái cấu trúc bắt buộc của doanh nghiệp bất động sản sau nhiều năm tăng trưởng nóng.