Chính phủ Việt Nam vừa thông qua Nghị quyết số 66.11.2026.NQ-CP có hiệu lực từ ngày 6.1.2026, đưa ra các biện pháp xử lý mới đối với đấu giá quyền sử dụng đất ở cho cá nhân. Quy định này tập trung vào hai vấn đề then chốt là nâng mức tiền đặt trước và bổ sung chế tài mạnh hơn với hành vi không nộp hoặc nộp không đầy đủ tiền trúng đấu giá.

Theo nghị quyết, mức tiền đặt trước khi tham gia đấu giá quyền sử dụng đất ở sẽ được điều chỉnh tăng đáng kể. Trong khi Luật Đấu giá tài sản hiện hành quy định tiền đặt trước ở mức 5% đến 20% giá khởi điểm, quy định mới cho phép áp dụng biên độ từ 10% đến 50%. Việc nâng trần tiền đặt trước được xem là công cụ tài chính nhằm giảm động cơ trả giá cao để trúng đấu giá rồi bỏ cọc, hiện tượng từng khiến nhiều phiên đấu giá bị hủy và làm gián đoạn kế hoạch sử dụng đất tại các địa phương.

Cùng với đó, nghị quyết lần đầu tiên quy định rõ khung thời gian cấm tham gia đấu giá đối với người trúng đấu giá nhưng vi phạm nghĩa vụ thanh toán. Cá nhân không nộp tiền trúng đấu giá dẫn đến việc hủy kết quả có thể bị cấm tham gia đấu giá quyền sử dụng đất ở trong thời gian từ 2 năm đến 5 năm. Trường hợp đã nộp tiền nhưng không đầy đủ, thời gian cấm được áp dụng từ 6 tháng đến 3 năm.

Thẩm quyền ban hành quyết định cấm thuộc về cơ quan phê duyệt kết quả trúng đấu giá. Theo quy định, trong vòng 10 ngày kể từ khi quyết định hủy kết quả đấu giá có hiệu lực, cơ quan này phải xem xét và ban hành quyết định cấm tham gia đấu giá đối với cá nhân vi phạm. Quy trình công bố, khiếu nại và khởi kiện được thực hiện theo các quy định chi tiết tại Nghị định 172.2024 của Chính phủ.

Các biện pháp trên được đưa ra trong bối cảnh Việt Nam đẩy mạnh đấu giá đất như một nguồn thu quan trọng cho ngân sách địa phương, đồng thời tìm cách ổn định thị trường bất động sản sau giai đoạn biến động mạnh. Nhiều phiên đấu giá trong những năm gần đây ghi nhận mức trúng cao bất thường nhưng sau đó không được thực hiện, khiến tiến độ phát triển dự án và kế hoạch tài chính của chính quyền địa phương bị ảnh hưởng.

Nghị quyết có hiệu lực đến hết ngày 28.2.2027. Trong thời gian này, nếu có sự khác biệt giữa quy định của nghị quyết và các văn bản pháp luật liên quan về tiền đặt trước hoặc chế tài cấm tham gia đấu giá, nghị quyết sẽ được ưu tiên áp dụng. Trường hợp các luật hoặc nghị quyết mới của Quốc hội có hiệu lực trước ngày 1.3.2027, các quy định tương ứng trong nghị quyết sẽ chấm dứt hiệu lực.

Giới quan sát cho rằng quy định mới phản ánh nỗ lực của Chính phủ Việt Nam trong việc tăng tính dự đoán và kỷ luật cho thị trường đất đai, lĩnh vực vốn có tác động lớn đến tài chính công, đầu tư hạ tầng và ổn định kinh tế vĩ mô. Tuy nhiên, hiệu quả thực tế sẽ phụ thuộc vào cách các địa phương áp dụng khung tiền đặt trước và mức độ nhất quán trong xử lý vi phạm.